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离婚房产争议分割表及计算公式

来源:网络  作者:未知  时间:2016-03-08

为了能让朋友们能够轻松掌握我国有关离婚时房产分割的实务操作,整理出2016最新房产分割表。

序号

购房时间

出资类型

处理办法(不考虑另有约定/有无房本等情况)

1

婚前购房

双方(包含双方父母)共同出资,落在一人名下

1、如果在同居期间,那法院基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的,作为共同共有处理,通常不作为按份共有处理。

2

2、如果不是同居期间购房,按共同财产处理还是按借款或赠与处理,不确定,法官会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判定,没有统一定论。

3

双方出资,落在二人名下

不考虑出资情况,一概平分

4

一方出资,落在对方一人名下

通常是出资方不具备购房条件的,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。

5

一方出资,落在自己名下

个人财产。婚后共同还贷的,给对方补偿款即可

6

婚后购房

一方父母出资的,房子在自己子女名下;

如果是全部房款或者是全部首付款,视为对自己子女的赠与,适用解释三。共同还贷的部分,核算后给对方一半的补偿。

7

如果是部分首付款,那适用解释二,视为对双方的赠与。

8

一方父母出资的,房子在对方或双方名下;

对双方赠与,共同共有。

9

双方父母出资的,房子在出资方子女一人名下的;

1、双方父母共同支付了首付款,由子女还贷的,按解释二,共同共有,这样更公平,依据明确;

10

2、双方父母出全资的,按份共有,适用解释三。这完全符合解释三的立法本意。

11

3、与子女婚后财产共同出资构成的首付款,那父母出资视为对方的赠与,适用解释二,房子为夫妻共同共有。

12

双方父母出资,房子在子女双方名下的

即便出资额不等,也是平分。

13

一方用婚前个人财产出资的;

房子在自己名下的,如果支付的是全部首付款,先按份处理后再按共同共有处理;如果支付的是全部房款,按个人财产处理

14

如果房子在双方或对方名下,那个人财产出资行为视为对对方的赠与,整个房子按共同共有处理。

15

婚后双方共同借了全部或部分购房款的

共同房产,共同债务

16

婚后一方借了全部购房款的或全部首付款的;

双方认可且共同还款的,共同房产,共同债务

17

如果一方私自借款,对方事后认可并共同还贷的,共同房产,共同债务。

18

极端情况是一方私自借款,房子在借款方名下,由借款方父母还借款的,如果没有其他因素,那就是个人财产了。

19

离婚时房产不予处理的情形

1、没有取得房产证且双方协商不了的

取得房本后另诉

2、只有一处住房,且有贷款,双方都要房的

离婚后另诉。

3、两限房的申请表中有第三人参与申请的

协商不了的,另诉。

4、都主张是个人财产,双方都不同意评估的;或者一方主张是个人财产,另一方主张是共同财产的,诉讼中任何一方都没有申请评估的

另诉。

5、房产中有父母的名字

涉及第三人,另诉。

20

政策房

1、经济适用房

尽量以登记方取得产权为主,但掌握的比较松。分割价格基本按市价走,评估的话通常会对政策价和市场价分别进行评估,然后调解结案。

2、从单位或部队取得的产权房

基本都是让员工、军人一方取得产权。有房本的,完全按市价分割。

3、两限房

调解为主,价格绝不是市场价,比经济适用房严格

补偿款计算公式

适用情形:一方用个人财产支付全部首付,用共同财产还贷的,对于还贷的本金及增值部分的计算。

1、共同还贷部分/(总房款+共同偿还的利息)*当前房屋市场价。

2、共同还贷部分/(总房款+全部利息)*当前房屋市场价。

3、按增值倍数计算,适用于调解,易于当事人理解

4、共同还贷部分/(个人已付部分+共同已还部分偿还)*(当前房屋市场价-未还贷部分)。

《婚姻法解释三》第十条只是说“由产权登记方就婚后共同还贷款项和增值部分向另一方补偿”。对如何补偿并未具体规定。导致实务中在计算房屋补偿时,存在计算标准不统一的问题。为此,北京市高级人民法院民一庭制定一个计算标准来统一裁判尺度。

房屋补偿的计算公式为:

房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%

这些到底算不算夫妻共有财产?

      近日,最高院公布了夫妻共同财产认定的观点总汇,系统的总结了夫妻共同财产的定义与计算方式,共12项内容。

今天大家来一起学习一下!

一、住房公积金

 在离婚案件中具体处理住房补贴和住房公积金问题时,应严格区分款项取得于婚前或婚后,离婚时分割的只是婚姻关系存续期间的住房补贴和住房公积金。在具体操作上,可以先计算出双方婚姻关系期间的住房公积金、住房补贴总额再分割。因当事人离婚并不是提取住房公积金的事由,故应经过折抵后,由一方根据其拥有的公积金、住房补贴的差额给对方予以补偿。
——最高人民法院民事审判第一庭本书编写组编:《民事审判实务问答》,法律出版社2005年版,第206页。

二、发放到军人名下的复员费、自主择业费

     以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值,所得数额为夫妻共同财产。

——《婚姻法解释(二)》第十四条

三、买断工龄款

参照最高人民法院《婚姻法解释(二)》中有关军人复员费、自主择业费的规定处理。

——《夫妻一方所在企业发放的买断工龄款是否属于夫妻共同财产》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第2集,法律出版社2005年版,第245页。

四、婚姻关系存续期间,夫妻一方取得的铺位承租权、转租权

    夫妻一方的铺位承租权、转租权具有财产权的性质,可带来财产性的收益,根据租赁关系的法律特征,应认定为夫妻一方或双方的其他共同所有财产的其他形式,也属于夫妻共同财产。在审判时,可从有利生产、方便生活、方便管理的原则进行处理。

——最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判实务问答》,法律出版社2005年版,第205页。

五、一方在体育竞赛中所获奖牌、奖金

  一方在体育竞赛中获得的奖牌、奖金,是对其获得的优异成绩的奖励,是运动员个人的荣誉象征,具有特定的人身性质,应视为是个人所有的财产。

六、指定受益人为夫妻一方的保险利益

 依照《保险法》第21条第3款、第60条第1款、第63条的规定:受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人,投保人、被保险人可以为受益人人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定被保险人死亡后,保险金作为被保险人的遗产,由保险人向被保险人的继承人履行给付保险金的义务。依照上述规定和我国《民法通则》《婚姻法》《继承法》的相关规定,保险利益主要表现为保险金,保险利益具有特定的人身关系,应属于夫妻一方的个人财产,不属于夫妻共同财产。

——最高人民法院民事审判第一庭本书编写组编:《民事审判实务问答》,法律出版社2005年版,第206页。

七、一方取得的知识产权收益

    一方取得的知识产权收益是否属于夫妻共同财产,应以该知识产权的财产性收益取得是否在婚姻关系存续期间为判断标准,而不应以该知识产权权利本身的取得的时间为判断依据。夫妻离婚时只能对现有财产进行分割,对没有实现其价值的财产性收益不能估价予以分割,智力成果只有转化为具体的有形财产后才属于夫妻共同财产,而对其配偶在共同生活中付出的劳动,可从其他财产中给予适当补偿、照顾。个人所有房屋的婚后收益。

——最高人民法院民事审判第一庭:《民事审判实务问答》,法律出版社2005年版,第205页。

八、个人所有房屋的婚后收益

     一方婚后用个人财产购买房屋,离婚时该房屋属于个人财产的替代物,应认定为个人财产,其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租,其租金收入属于经营性收入,应认定为夫妻共同财产。

——最高人民法院民事审判第一庭:《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》,载《民事审判指导与参考》2013年第4辑,人民法院出版社2014年版,第118-123页。

九、父母为子女出资购房所有权归属问题

    在处理离婚纠纷中父母为子女出资所购房屋归属问题时,应根据《婚姻法》第17条、第18条,《婚姻法解释(三)》第7条,《婚姻法解释(二)》第22条等法律、司法解释之规定,区分父母出资购房的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定该房屋所有权的最终归属。

父母出全资

01、父母出全资未登记

 如果一方父母出资发生在其子女结婚前,则该出资资金应根据《婚姻法解释(二)》第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物——不动产的所有权。

  如果一方父母出资发生在其子女结婚后,则应根据《婚姻法解释(二)》第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与,除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地,子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产,是婚后用夫妻共同财产购买的财产,属于夫妻共同财产。

02、父母出全资已登记

 婚后由一方父母出资为其已婚子女购买不动产,产权登记在其子女名下,视为只对自己其子女一方的赠与。

 由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外

父母部分出资(往往是首付款)

1、以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形。

 如果该不动产过户发生在子女结婚前,显然,该不动产所有权应属于子女婚前财产。

 如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下,则仍可适用本条规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

 如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下,用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款,则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。

2、以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形。

 如果该出资发生在子女结婚前,则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。

 如果该出资发生在子女结婚后,则根据婚姻法解释(二)第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地,婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产,不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。

——最高人民法院民事审判第一庭:《父母为子女出资购房所有权归属问题》,载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《民事审判前沿》(第一辑),人民法院出版社2014年版,第241-244页。

十、婚姻存续期间,取得一方父母单位房改房所有权

 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

 

 如果房改房已经登记在夫妻双方名下,可视作一方父母放弃对房改房中因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利而对于夫妻双方的赠与,可作为夫妻共同财产进行分割。

 如果登记于夫或妻一方名下,应参照婚姻法司法解释()6条的规定,视为对子女的一方的赠与,该房改房应认定为夫妻一方的个人财产,而非夫妻共同财产。

——《人民司法(应用)》2014年第3

十一、离婚案件中如何处理“夫妻公司”及夫妻对公司享有的股权

        工商登记中载明的夫妻投资比例并不能绝对等同于夫妻之间的财产约定,如果有证据证明工商登记所载明的事项只是设立公司时形式上的需要,则应按夫妻双方真实的意思表示去处理。在离婚案件中处理有关夫妻公司问题时,既要以《婚姻法》为依据,又要兼顾《公司法》中的规定。在婚姻关系存续期间,无论是用一方婚前的个人财产还是用夫妻共同财产投资设立夫妻公司,公司经营所产生的收益均应属于夫妻共同财产。

 

——《离婚案件中对夫妻公司如何处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第1集,法律出版社2005年版,第241-242页。

十二、享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产

       夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。

——最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》法民字[2000]第4

 


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