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“阴阳合同”效力认定

来源:网络  作者:未知  时间:2016-08-30

   二手房交易中,“阴阳合同”的存在不仅会损害国家的利益,对于当事人而言也蕴含着巨大的风险,尽管如此,“阴阳合同”的签订仍然已成为惯例。究其原因,除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外,与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时,由于“阴阳合同”效力上的瑕疵,也给了不诚信的合同当事人以可乘之机,一旦房价上涨或者下跌,当事人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞,给合同的另一方当事人造成巨大的经济损失。

 1.“阴阳合同”的表现形式一般包括“虚高房价”和“压低房价”

  所谓“阴阳合同”,是指在二手房交易中,买卖双方基于某种目的,而就同一房产的买卖签订的两份或多份不同的合同,不同之处一般表现为对于同一房产,买卖双方约定了不同的成交价格。而双方之所以如此,其目的往往是规避法律,牟取不正当的利益。“阴阳合同”的最大特点是阴阳并存,即公示性与隐蔽性同在。

  “阴阳合同”一般表现为两种形式:一种是虚高房价,合同中约定的房价高于实际成交价格,并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据,以此来达到多申请贷款从而减少首期款的目的;另一种就是压低房价,在合同中约定的房价低于实际成交价格,并以此合同作为办理房产过户登记手续的依据,从而达到逃税的目的。

  2.“阴阳合同”中部分条款无效不影响其他条款的效力

  阴合同由于不存在规避法律的问题,并且是双方当事人的真实意思表示,因此在效力上没有瑕疵,对此无论理论界还是实务界的看法都是一致的。有争议的是阳合同的效力问题,对该问题有两种观点:一种观点认为,阳合同由于双方当事人是为了达到减少首期款或者减少支付不动产交易税的非法目的而签订的,而签订阴阳两个合同,这显然属于恶意串通,损害国家或者第三人利益的行为,或者属于以合法形式掩饰非法目的的行为,根据合同法的规定,效力上应为无效合同,并且是合同全部无效;另一种观点认为,阳合同主要是通过虚高或者压低了房价来达到非法目的的,无效的只能是合同的价格条款,根据合同法第56条规定,合同部分无效,不影响其他部分效力,其他部分仍然有效,因此在此情况下,价格条款的无效并不会影响合同其他条款的效力。

  我们认为,如果将阳合同按照全部无效来处理的话,会导致一系列问题。由于无效合同产生的后果自始无效,全部无效,双方返还,那么则会出现下列情况:一方面在价格上涨时,卖方通过主张合同无效、撤销房产过户登记,以图高价另卖,房价下跌时,买家通过主张合同无效,以规避价跌风险,如果简单地判决合同无效,法院无疑为这些不讲诚信、视法律、合约为玩物的人大开绿灯,就会纵容一方当事人违反诚信原则;另一方面,合同无效后要撤销房产过户登记和银行按揭等,房产登记部门进行登记回转也会导致交易资源的巨大浪费以及社会经济秩序的混乱。另外,合同法从立法的角度已经对合同无效的情形进行了严格的规定,只有符合合同法第52条无效情形的,才应认定为无效。

  综上,我们认为,认为阳合同部分无效的观点较为可取,也较为科学,并且根据合同法第56条的规定,合同部分无效,不影响其他部分的效力,其他部分仍然有效。这样,一方面可以防止一方当事人肆意利用阳合同的无效而损害另一方当事人的合法权益情况的发生,另一方面也有利于节约社会资源,营造良好的交易环境。

  3.“阳合同”有效部分与“阴合同”规定不同时,应以当事人真实意思表示为标准判断合同内容

  由于阳合同在效力上是部分无效,即价格条款无效,那么在确定买卖双方真实的成交价格上,一般应当以阴合同的约定为准。但是由于阳合同是部分无效,也就是说也是部分有效,在这个部分有效的范围内,如果与阴合同的规定有不同之处,应当以哪个合同的规定为准呢?有人认为应当以签订时间在后的合同为准,在后合同与在先合同不同之处,可以认定为在后合同对在先合同的变更。我们认为,仍应当探究双方当事人真实意思表示,以此为标准判断合同内容。

  4.“阴阳合同”效力认定的几种具体情形

  在二手房交易中,阴阳合同大量存在,并在相当长的时间里将是一种客观现象,短期内不可能完全消除。实践中可参照以下几种情形来处理:(1)对于差价以装修名义并且差价较小的,一般可认定合同有效;(2)对于差价太大的,一般可认定无效;(3)对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效;(4)对于买方不想买而主张卖方避税,或者签订现售合同后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效;(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,应调解,调解不成则认定合同不成立;(6)没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。但由于案件个体差异的存在,实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。

  5.“阴阳”房地产居间合同情形下,居间报酬的确定应当以实际交易价格作为计算依据

  司法实践中,当事人双方为追求利益最大化,达到少交或不交房屋契税和个人所得税等规避税费的目的,出卖人和买受人往往约定较低的房价到房产交易中心备案,双方再另行签订并履行一个能体现真实交易价格的合同,递交给房地产权登记机关,即所谓的“阴阳合同”。

  真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如价格、付款方式等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定,而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。由于备案合同价格往往低于实际交易价格,其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的,损害了国家利益,应当为无效合同。据此,应当以真实交易价格作为计算中介费的依据,否则对中介机构显失公平。


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