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拒交物业费的正当理由及证据准备

来源:网络  作者:汪军  时间:2018-12-11

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

一、以下几种情况可以拒交物业费:

  1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;

  2、物业公司未履行物业合同服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;

  3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

  4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

  5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

二、不能拒交的物业费

   1、未居住使用需交物业费

  根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以,就算你买了房没有入住,同样不能拒交小区的物业费

   2、未签物业合同需交物业费

   根据《物权法》和《物业管理条例》的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

   3、原业主欠费需交交物业费 

   根据《物业管理条例》的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后,原业主所欠的物业费须及时补交,否则将影响新业主的正常居住。

三、证据准备

   在现实生活中,与物业费有关的纠纷往往是物业公司胜诉。这是因为现实中很多业主都是主观上认为物业服务未达标,但在举证阶段却没能拿出实际证据来证明,这在诉讼当中是最吃亏的,也是败诉的根本原因。

   业主认定物业公司某项服务很差不达标,甚至没有履行合同约定的义务时,应当及时地固定证据,包括聊天记录、照片、视频、请公证处进行公证、寻找证人、向主管行政机关投诉等,尽量获取尽可能多的证据,形成物业公司违约的证据链,进而起诉物业公司,要求对方承担违约责任。

   总之,物业服务没有达到服务合同标准是拒交物业费的正当理由,这种情况下业主拒交物业管理费是合理合法的。但前提是业主提供的证据足以支撑其诉求,不能一味地进行主观判断,不要想当然地认为自己是受害者,才能使诉求得到最大限度的支持。

四、法律依据

  1.《物业管理条例(2007修订)》

  第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

  业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

  第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

 

 


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